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Conversion d’immeuble locatif en copropriété (condo)

  • 02/09/2014
  • Me Thierry Lefebvre

Vous voulez donner de la valeur à votre immeuble locatif. Avez-vous déjà pensé à le convertir en condo ? Vous pourriez ainsi augmenter vos profits lors de la revente de chaque unité d’habitation.

Dès que l’immeuble a comporté un logement loué, offert en location ou même devenu vacant après une location vous devez obtenir une autorisation de la Régie du logement et respecter certaines formalités de la Loi. La première étape dans la conversion d’immeuble à logements en condo sera d’obtenir une autorisation de votre municipalité. Par la suite vous devrez préparer des avis aux locataires, rédiger une requête, vous présentez en Cour, engager certains professionnels, etc. Voilà pourquoi il est primordial d’être bien accompagné par votre notaire dans le processus et ainsi éviter que cela puisse devenir comme La Presse titrait en juin 2012 « le Parcours du combattant ».

Il faut mentionner qu’un moratoire est applicable à la Ville de Montréal. Il est donc en principe interdit de convertir un immeuble locatif en condo à Montréal, mais possible sous réserve de l’obtention d’une résolution du conseil de votre arrondissement sous certaines conditions. La décision tiendra compte du taux d’inoccupation des logements locatifs, de la disponibilité de logements comparables, des besoins en logement de certaines catégories de personnes, des caractéristiques physiques de l’immeuble, et s’il a bénéficié d’un programme municipal d’aide à l’habitation.
Les avis aux locataires devront être remis en main propre avant la présentation de la requête. La requête devra quant à elle être signifiée au locataire par huissier. La preuve de cette signification sera remise aux Régisseurs lors de l’audience.

Lors de la revente des condos, il faut également respecter certaines formalités. L’article 54.6 de la Loi impose au propriétaire l’obligation de remettre un rapport d’expert et une circulaire d’information préparés par un comptable et un architecte. Ces documents devront être remis au promettant acheteur lors de l’offre d’achat afin d’éviter une possibilité d’offre nulle et non avenue.

Bien entendu, il faudra respecter le droit de préemption de l’article 54.7 de la Loi qui accorde un droit de priorité d’achat au locataire en place. De plus, le propriétaire qui donne un avis de son intention de convertir ne peut plus reprendre le logement de son locataire, le locataire est donc à l’abri des reprises tant et aussi longtemps qu’il habite le logement.

En résumé, voici les étapes de la conversion d’immeuble à logements en condo :

  • 1- Obtenir l’autorisation de la Municipalité
  • 2- Préparer les avis d’intention
  • 3- Présenter la requête à la Régie du logement
  • 4- Engager un arpenteur géomètre pour modifier les cadastres en condo
  • 5- Obtenir jugement
  • 6- Publier le jugement avec la déclaration de copropriété
  • 7- Effectuer les reventes en respectant les formalités exigées par la Loi
  • 8- Calculer son profit final

Les dispositions de la Loi sur la Régie du Logement sont complexes, empreintes d’un grand formalisme et assorties de sanctions sévères. Par contre, dans le marché actuel, il devient de plus en plus pertinent de considérer une conversion en copropriété.

Pour avoir un aperçu des frais d’une conversion en copropriété, il faut comprendre que chaque conversion peut être différente selon l’emplacement de l’immeuble et donc les frais peuvent dépendre de la complexité du dossier et du nombre de logement. Il est prudent selon moi de prévoir un budget de 5000,00$ à 10 000,00$ par porte à convertir incluant les frais du notaire, de l’arpenteur, du comptable, de l’architecte, de la Régie du logement, les frais d’huissiers et les TPS-TVQ. La plus-value apportée à chaque unité devrait de loin dépasser ces frais. Par exemple un triplex à Mirabel devrait se vendre présentement en 2014 selon le marché environ 500 000,00$ si les loyers sont de qualités. Cela équivaut à seulement 166 666,66$ par condo. En regardant le prix moyen des ventes de condo elles sont à Mirabel de 200 000,00$ à 225 000,00$ ce qui représente une plus-value très intéressante. De plus, il est parfois plus facile aujourd’hui de trouver 3 acheteurs pour un condo à 200 000,00$ que un acheteur pour un triplex à 500 000,00$. Les critères de crédit des Banques favorisent les acheteurs qui vont habiter leur logement, la mise de fond est plus basse pour l’achat, etc.

Nous avons déjà accompagné plusieurs clients dans les démarches de conversion. Chez Lefebvre, Lefebvre, Théorêt, Notaires nous avons développé une expertise particulière dans ce domaine du droit. Contactez nous pour une consultation sur votre projet de conversion.